¿Es legal alquilar una vivienda fijando un número máximo de personas?
Sí, puede serlo si el límite responde a criterios objetivos de habitabilidad, seguridad o capacidad del inmueble. Lo problemático es usar ese criterio como pantalla para discriminar.
Respuesta rápida
Sí, un arrendador puede fijar un número máximo de ocupantes, pero ese límite debe poder justificarse de forma objetiva. Habitabilidad, metros útiles, número de dormitorios o normas administrativas pueden respaldarlo. En cambio, si la aparente limitación numérica encubre un trato discriminatorio, la cláusula o la negativa a alquilar pueden ser cuestionables.
Qué hace válido el límite
No existe una cifra estatal universal de ocupantes por vivienda para todos los casos. Lo relevante es si la limitación se apoya en normas de habitabilidad, cédulas, licencias o características reales del inmueble. Un estudio pequeño y una vivienda familiar amplia no admiten el mismo análisis.
Puntos clave
- Puede pactarse una ocupación máxima razonable en el contrato.
- El criterio debe relacionarse con la capacidad real y la habitabilidad de la vivienda.
- No puede usarse para excluir por origen, sexo, hijos u otras causas protegidas.
- Si se supera claramente la ocupación pactada, puede haber incumplimiento contractual.
Dónde aparecen los riesgos de discriminación
El problema no suele estar en decir “máximo dos ocupantes” si la vivienda lo justifica, sino en utilizar fórmulas aparentemente neutras para excluir familias, extranjeros o determinados perfiles. La Ley 15/2022 obliga a extremar la prudencia en el mercado de la vivienda cuando las razones dadas no encajan con la realidad del inmueble.
Cómo redactarlo o impugnarlo
Para el propietario, lo sensato es fundamentar la cláusula y evitar expresiones ambiguas o estigmatizantes. Para el inquilino, si el límite parece arbitrario, conviene pedir justificación objetiva y conservar anuncios, mensajes o condiciones previas por si fuera necesario reclamarlos.
Fuentes consultadas
Revisión editorial de fuentes: 2026-04-14